Kartläggning av affärslivet på Havsörnstorget
Förutsättningarna för lönsam affärsverksamhet i Fagersjö Centrum
I sitt utlåtande till SBK 2001 skriver SB: "Centrumkärnan är ödslig med stor andel tomma lokaler". Vi har sedan en tid tillbaka kartlagt omständigheterna kring detta förhållande. Vi har bl.a. gått igenom företagsregister, tittat på taxeringsuppgifter och talat med alla de företagare som varit aktiva i Fagersjö Centrum de senaste tio åren. Och slutsatsen är entydig - det går utmärkt att bedriva lönsam affärsverksamhet i Fagersjö Centrum. Men SB:s styrelse - bestående av politiker - har sedan åratal tillbaka saknat ambition att upprätthålla någon service till det allmännyttiga företagets ca 2000 hyresgäster och övriga av skäl vi återkommer till. Tvärt om har de istället successivt sagt upp företagarna och bommat igen lokalerna. Några har dock på nåder fått viss respit. Vid årsskiftet 2005/2006 tvingades nu Havsörnstorgets sista företagare Jan Afram stänga sin lönsamma pizzarestaurang. I tolv år drev han den!
Uppsägningarna har skett trots att det inte finns någon antagen detaljplan för ny bebyggelse. Det innebär t.ex. att fagersjöborna ända sedan 2003 helt i onödan tvingats åka till Högdalen eller Farsta för att hämta större postförsändelser därför att SB rensat den tjänsten från Centrum. Och när Jan Aframs mycket uppskattade restaurangverksamhet nu städats bort har staden just bara påbörjat nästa samrådsförfarande.
2002/2003 fanns följande verksamheter i Fagersjö Centrum:
I den västra centrumbyggnaden inrymdes Fagersjö Livs och en daghemsverksamhet. Därmed var hela fastigheten om ca 800 m² fullt utnyttjad.
I den östra byggnadens gatuplan fanns Fagersjö Pizzeria och ett byggföretag (2 lokaler) och ett Bibliotek. En lokal utnyttjades av SB men kan väl kanske ändå sägas ha varit vakant. Eller borde i varje fall ha varit det.
Övre planet disponerades av Etiopiska ortodoxa kyrkan, och en rad lokala föreningar.
Så året innan SB skrev sitt utlåtande till SBK var centrum praktiskt taget fullbelagt (om än inte med genomgående idealisk verksamhet - eftersom sådan obstruerats).
Fagersjö dam- och herrfrisering/Stockholms Impressive Bygg AB
Vad som sedan hände var att biblioteket lades ner och byggföretaget Stockholms Impressive Bygg AB sades upp under förevändning att rivning skulle inledas inom en månad, trots att grannen Afram inte ställdes inför samma ultimatum..
Den ena av byggföretagets lokaler hade tidigare varit Post och den andra frisersalong mellan åren 1961-2002. Allan och Eivor Sjöholm (två av Fagersjös främsta profiler genom åren) drev salongen från 1963 till de gick i pension 1993.
Därefter övertogs den framgångsrika verksamheten av Mariena Michael som 1999 enligt uppgift i sin tur överlät den på grund av graviditet och lång resväg.
Nästa ägare hade bara salongen inregistrerad i ett par månader (991001-991207). Man har inte velat uttala sig om omständigheterna men ägarbytet verkar mest ha varit frågan om en transaktion. Ingen konkurs finns registrerad på företaget.
Den senaste ägaren av den anrika salongsverksamheten var Zahra Nezhad (000104-020103). Jag har talat med hennes mycket hjälpsamme son. Han kunde berätta att verksamheten bar sig trots att hans mamma talar dålig svenska och aldrig gjorde någon som helst reklam för sin verksamhet.
Göran Nyström på Sveriges Frisörföretagare har berättat att man har ett nyckeltal för hur stort kundunderlag som krävs för en salong. Man räknar med att det fordras 1000 invånare per heltidstjänst. Det innebär för Fagersjös del att det i princip finns utrymme för 2,4 heltider. Men som i de flesta serviceyrken spelar naturligtvis personliga egenskaper som social kompetens och skicklighet en helt avgörande roll om verksamheten ska bli framgångsrik.
Det hade varit enkelt för SB att upprätthålla Havsörnstorgets långa tradition i att kunna erbjuda fagersjöborna hårvård. Men viljan saknades. Istället hyrdes alltså butikslokalen ut som kontor till ett byggbolag (?). Men inte heller de tilläts stanna. I början av 2003 - precis i samband med planeringssamrådet, kan man tänka - sades hyreskontraktet upp på grund av rivning. Direkt efter att företaget flyttat bommades lokalerna igen. Det är tre år sedan.
Jag har givetvis även talat med Stockholms Impressive Bygg AB:s huvudägare Oleg Schick som själv är fagersjöbo. Han säger att lokalerna på Havsörnstorget är de bästa han haft. Nära till arbetet, inga parkeringsproblem och bra hyra. Idag har företaget lokal i Farsta.
Fagersjö Livs
1999 fick Mehdi Akhlaghi hyreskontrakt på den 400 m² stora lokal som på 60- till 80-talet var Metrobutik. I avtalet ingick en trettioprocentig reduktion av den väl tilltagna hyran.
Sedan nedläggningen av Fagersjös postkontor många år tidigare hade det inte funnits någon paketservice i Fagersjö. Nu fick fagersjöborna äntligen tillbaka denna tjänst vid sidan av livsmedelsbutikens övriga utbud. Men 2003 var det så dags även för Akhlaghi att sägas upp på grund av rivning. Alltså även han precis inför plansamrådet. Och sedan dess har också livsmedelsbutiken varit igenbommad.
Vid den här tiden var det mer eller mindre ett faktum att lågprisvaruhuskedjan Lidl skulle få etablera sig några hundra meter längre ner på Havsörnsvägen. Eftersom deras utbud framförallt består av baslivsmedel ville Akhlaghi i mindre lokaler komplettera Lidls utbud. Han skulle där kunna tillhandahålla postservice, livsmedel, tidningar, ATG-tjänster (om Svenska spel medgav) och kanske DVD-filmer. SB erbjöd honom då en butiksyta om ca 90-100 m² i de hus man hoppas kunna få uppföra på samma plats som det nuvarande Centrum. Den nya hyran skulle i jämförelse med den ordinarie hyran i den lokal han hade haft bli ca 325% högre! Och inklusive rabatten ca 465% högre!!! Det är svårt att se hur dessa nya dyra lokaler skulle kunna främja servicen i Fagersjö. Allra helst som kompletterande butiksverksamheter bör ha en lågprisprofil för att locka till kompletteringshandel hos tillresande Lidl-kunder.
Idag har alltså Akhlaghi sedan ett par år tillbaka lämnat Fagersjö. Jag har talat med så väl honom som hans advokat och kan intyga att verksamheten var mycket lönsam om än synnerligen arbetskrävande. Tillsammans med Lidl och Fagersjö Pizzeria hade Akhlaghis planerade närbutik utgjort en stark bas i serviceutbudet i Fagersjö de senaste två åren. Men SB ville alltså annat. Dom har sin egen agenda som ni ska se längre fram.
Fagersjö Pizzeria
I tolv år drev alltså Jan Afram sin lönsamma och mycket uppskattade pizzeria i Fagersjö Centrum. För trots SB:s centrumtömning i övrigt lyckades de aldrig att kväva hans verksamhet. Troget kom gästerna varje dag.
Men i månadsskiftet december/januari åkte han alltså ut trots att det inte fanns någon ny antagen detaljplan för bebyggelse och trots att vi står inför ett nytt långt remiss- och samrådsförfarande. SB var totalt okänsliga inför de sociala konsekvenser den helt omotiverade uppsägningen innebar. De brydde sig inte ett spår åt att de genom sitt försåtliga agerande krossade ännu en lönsam rörelse och kastade två personer rakt ut i arbetslöshet.
På Konsthall C arrangerades den 22/2-06 en diskussion mellan allmänheten och bl.a. politiker angående stadsplaneringen i Stockholm i allmänhet och i Fagersjö i synnerhet. Under debatten påstod Harry Wikner (s) ersättare i stadsdelsnämnden helt skamlöst att Jan Aframs verksamhet gått dåligt och att han tyckte det var skönt att få lämna Fagersjö Centrum. Mötet finns inspelat. Sanningen är den att Jan Afram vill återvända till Havsörnstorget och fagersjöborna så snart som möjligt. Idag åker han en gång i veckan från sitt hem i Södertälje till Hökarängen för att träffa sina före detta gäster och vänner. Jan Afram stämplar fortfarande efter att politikerna i SB och Stadsdelsnämnden slagit sönder hans verksamhet.
Hyrorna
Ett tydligt mått på affärslokalers kommersiella potential är hyrorna. Så vid vår rundringning till Havsörnstorgets f.d. hyresgäster passade vi också på att fråga vad de hade tyckt om lokalkostnaden (d.v.s. SB:s fiktiva "marknadshyra" [som de i värsta fall kunde tillgripa för att skrämma iväg trilskande företagare] minus den trettioprocentiga reduktionen)? Alla svarade undantagslöst att de varit nöjda med den. Den utgjorde inget som helst hinder för deras affärsverksamheter.
Men även om hyran inneburit ett ekonomiskt problem för företagarna hade den i så fall varit ett ännu större moraliskt problem för SB. SB förvaltar alltså fyra av fem bostäder i Fagersjö. Därför kan man i princip säga att det råder oligopol på Fagersjös bostadsmarknad och monopol på hyresmarknaden. Det förpliktigar för den som innehar särställningen. Kanske i synnerhet om privilegiet - som i det här fallet - innehas av allmännyttan. Hyresgästerna i Fagersjö har därför rätta att ställa höga krav på sin värd vad gäller att skapa förutsättningar för service (utan att för den skull behöva konfronteras med motkrav om att SB i så fall måste få utplåna ortens kulturhistoriska miljöer).
Så när det gäller Havsörnstorget borde det vara en självklarhet att SB - vid behov - har en självkostnadspolicy så att Fagersjöborna ska få en så god service som det bara är möjligt.
Men som sagt, den reducerade hyran har alltså inte varit något problem för affärsidkarna. Deras problem har ju istället varit Havsörnstorgets eftersatta underhåll (som jag återkommer till) och framför allt att SB säger upp deras hyreskontrakt hela tiden.
Möteslokaler och daghem
Trots att SB tömt större delen att Centrum på affärsdrivande verksamheter i gatuplanet har lokalerna i den östra byggnadens övre plan utnyttjats väl de senaste åren. Mest använd har den gamla församlingslokalen - S:t Mikaelssalen - varit där den Etiopiska ortodoxa kyrkan i flera år varit verksam. Sammankomsterna har ägt rum flera gånger i veckan. Söndagsmässorna har varit så välbesökta att parkeringen ofta inte räckt till. Nu nekades de fortsatt abonnemang av SB lagom till plansamrådet då SB ville understryka Centrumets "hopplösa situation".
På ovan refererade möte på Konsthall C hävdade Harry Wikner (s) ersättare i Stadsdelsnämnden gång på gång att den svenska församlingsverksamheten saknat underlag. Men någon svensk verksamhet har inte varit aktuell på åratal. Och varje gång vi påpekade att det var den Etiopiska ortodoxa kyrkan som var hyresgäst de senaste åren upprepade han - likt en lomhörd - att den svenska församlingen inte hade fungerat(!!!). Mötet finns alltså dokumenterat. Det här sättet att agera är symptomatiskt för Stadsdelsnämndens ledamöter och illustrera så väl deras vedertagna metod att replikera go´dag yxskaft så snart argumenten tryter. Vi kommer att återkomma med fler målande exempel på sidan "Enskilda politikers agerande i bl.a. nämnder, fullmäktige och styrelser".
I gatuplanet har vi så sent som under hösten kunnat återfinna ett daghem i vardera byggnad. I dagislokalen i den västra fastigheten (ursprungligen Konsum) bedrevs f.ö. fritidsverksamhet redan på tidigt 70-tal.
Vid en eventuell rivning kommer det att råda brist på sammankomstlokaler i Fagersjö. Det har den lokala debatten visat. Inte heller hyrorna i de nya fastigheterna skulle stimulera föreningslivet i Fagersjö.
Farsta Stadsdelsnämnd och SBK räknar med att lösa en del av problemet genom ökat utnyttjande av Fagersjöskolans lokaler. Men de är bara tillgängliga på kvällstid. Vart ska de som har behov av dagverksamheter ta vägen? - föräldralediga, sjukskrivna, arbetslösa, pensionärer eller de som ägnar sig åt mindre mobila verksamheter som popband, foto eller vävkurser, för att ta några exempel.
Sammanfattning - lönsamheten i Fagersjö Centrum
Som vi just redovisat har samtliga företag i Fagersjö Centrum de senaste tio åren varit lönsamma (med ett möjligt förbehåll för det något udda tvåmånadsföretaget i frisersalongen -99). Och de sista företagarna i varje enskild lokal har också det gemensamt med varandra att politikerna i Svenska Bostäder tvingat dem att lägga ner sina verksamheter eller flytta dem från Fagersjö centrum.
"Centrumkärnan är ödslig med stor andel tomma lokaler". Ja. Och det har vi Svenska Bostäders politiker att tacka för. (En fördjupning av SB:s motivbild återfinns framförallt under rubriken: "SB:s agerande, motiv & vision - Den dolda agendan" och "SB:s obefintliga underhåll av Havsörnstorget").
©Thomas Fång 2006